房产税不止一种算法，搞懂规则能省几十万

晓琳她丈夫是做资产管理的，手里托管着几处商办楼盘，最近几年，北京的写字楼租金一降再降，他们租给几家创业公司时，为了让租户顺利入驻，甚至免了几个月租金。但到了申报房产税的时候，却因为免租期的处理问题被税务部门约谈。

两种计税方法，看着一样其实差得不少

房产税主要分两种计税方式，一种是按照原始购入价扣除一定比例后再算税（适用于自己用的房子），另一种是按照每年租出去收到的租金来算（适用于出租的）。

写字楼原值是2亿，按照北京市规定扣除20%，剩下的部分每年按1.2%的税率计税，那就是1920万元的税基，最终房产税是230万元左右。而要是这套房子租金比较低，比如一年才收600万元，那走租金计税的路线，只用交65万元的税。这中间的差价，直接影响到了持有策略。

晓琳发现大多数楼盘的租金收益率都不高，有的只有3%左右，远低于从价计税时要达到的门槛（原值的10%以上）。这意味着如果坚持从价计税，税负就太重了。于是他们把大部分出租物业都归类为从租计税。

他们在北京望京的一栋楼，租金一年只有400万元，而这栋楼的购入价是1.6亿元。如果从价计税，哪怕扣除30%，每年税也要交134万元。但如果按租金来算，税只有44万元，省了快100万，这可不是小数。

房子一半自用一半出租

有家公司办公楼三层中，一楼自用，二楼出租，三楼部分空置，但当初申报房产税时全部填成了出租用途，因为那时候想着从租计税比较省税。没想到去年税务机关通过水电量和现场照片查出不对劲，认定他们虚报出租面积，补缴税款和滞纳金一共127万元。

免租期也不是空窗，房产税还得交

很多人以为，房子空着不收租金就不用交税，晓琳最开始也这么以为，后来北京一个朋友因为给某企业免租两年，被税务机关要求补税，还罚了一倍。免租期内如果房子已经交付使用，即使没收租金，还是得交税。

租金太低，税务机关还可能认为你在避税

某公司把一整层写字楼租给自己的子公司，每年租金只有市场价的一半，税务局通过大数据比对，发现这层楼附近的租金中位数远高于他们申报的价格，启动了核查流程。最终认定为转移利润行为，要求按照公允租金补交房产税，还附加了罚款。

有些结构设计能让房产税更省

用项目公司（SPV）去持有写字楼资产，然后打包成REITs，这种做法能提高租金收益率，还能分散风险。

还有一种是通过租赁合同的创新，把部分租金打包成服务费，就是把管理费、保洁费、网络费从租金中单独列出，只对纯租金部分交税，直接把房产税基压下去了。

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